01 fev O que é usucapião?
O que é usucapião e como saber de você tem direito.
A usucapião é uma forma de aquisição à propriedade de imóveis, através do qual a pessoa que mora ou utiliza o imóvel, mas não é proprietário na matrícula, adquire a propriedade formal após o prazo legal de uso pacífico do imóvel.
A usucapião existe tanto com relação a bens móveis quanto com relação a bens imóveis. Trataremos especificamente sobre bens imóveis nesse texto.
Neste post iremos tratar:
Requisitos gerais da usucapião
Em primeiro lugar, é importante esclarecer que existem diversas espécies de usucapião. Em comum a todas as espécies, estão os requisitos de:
Exercício contínuo e ininterrupto da posse sobre o imóvel
Não podem existir períodos de posse interrompidos por períodos em que não usou o imóvel ou que outra pessoa, que não seja da própria família, estivesse no imóvel;
Posse mansa e pacífica
O imóvel não pode ser objeto de disputa pela posse ou propriedade por terceiros e não pode estar envolvido em algum procedimento extrajudicial ou judicial, como inventário e partilha;
Uso do imóvel como se proprietário fosse
O possuidor deve estar pagando todas as contas de consumo (água, luz e afins) e impostos que incidam sobre o imóvel. Vale ressaltar que esse, inclusive, é o motivo pelo qual não é possível se valer da usucapião para aquisição da propriedade de imóvel alugado.
Espécies de usucapião
Preenchidos os requisitos mencionados, cabe analisar se estão presentes os outros requisitos específicos de cada uma das modalidades.
Trataremos adiante das principais modalidades de usucapião, da mais complexa às mais simples:
Usucapião extraordinária
Além dos requisitos legais mencionados acima, que são comuns a todas as espécies de usucapião, o único outro requisito para essa modalidade de usucapião é a posse ininterrupta do imóvel pelo prazo de pelo menos 15 (quinze) anos, sendo que esse prazo pode ser reduzido para 10 (dez) anos caso exista justo título e boa-fé (ou seja, contrato de compra e venda);
Usucapião ordinária
O requisito temporal é diminuído para pelo menos 10 (dez) anos em vez de 15 (quinze) caso o possuidor do imóvel o utilize como sendo sua moradia habitual ou nele tenha realizado obras/serviços de caráter produtivo – ou seja, comércios diversos, plantio ou afins;
Usucapião especial urbana
O requisito temporal é reduzido para 5 (cinco) anos se o imóvel urbano possui menos do que 250m² e o imóvel seja o único imóvel de propriedade do possuidor;
Usucapião especial rural
O requisito temporal é reduzido para 5 (cinco) anos se o imóvel rural possui menos do que 50 hectares e o imóvel seja utilizado simultaneamente para produção rural e para moradia;
Usucapião conjugal
Espécie distinta de usucapião aplicável para casos de divórcio, quando o ex-cônjuge ou companheiro abandona o lar familiar por mais de 2 (dois) anos e o cônjuge ou companheiro que permaneceu utilize o imóvel para sua moradia, desde que não tenha outro imóvel;
Usucapião coletiva
Tem como requisito a ocupação coletiva de imóvel urbano com área superior a 250m² por população de baixa renda, tendo por intuito constituir moradia, desde que não sejam proprietários de outros imóveis além do usucapido. Nessa espécie de usucapião, é necessário que na área ocupada não seja possível identificar de forma individual os terrenos ocupados, por isso o termo coletivo.
Essas são as espécies mais comuns de usucapião no direito brasileiro.
Em comum a todas, destacamos alguns impedimentos à usucapião:
- Imóvel alugado não pode ser usucapido;
- Imóvel público não pode ser usucapido;
- Não cabe a usucapião entre cônjuges na constância do casamento – após o divórcio, aí sim, seria possível a usucapião conjugal, em caso de abandono de lar após o prazo de 2 (dois) anos;
Caso exista qualquer disputa em aberto pelo imóvel – ou seja, inventário, partilha ou disputa pela posse ou propriedade do imóvel.
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Edimar Hidalgo Ruiz – OAB/SP 206941